Tomtefeste

Tomtefeste

tomtefesteTomtefesteproblematikk

Spørsmålene er ofte mange rundt begrepene festeavgift, innløsningsrett, festetid etc., og ikke sjelden oppstår det konflikter mellom fester og bortfester. Vi har bred, mangeårig erfaring på området, og utfører oppdrag både for festere, grunneiere og advokater.

Tomtefesteloven
Nåværende Tomtefestelov av 20.12.96 trådte i kraft den 01.01.02. Siste lovendring skjedde 01.06.06., og omhandler viktige regler for regulering av festavgift §15, og innløsning av festetomt §32. Dersom du ønsker å lese mer om tomtefesteloven kan du gå inn på Lovteksten til tomtefesteloven med forskrifter på www.tomtefeste.com, eller www.lovdata.no.

Det strides mye om hvordan Tomtefesteloven skal tolkes, og fester og bortfester havner ofte i konflikter som må løses ved domsavgjørelse.Mange mener at tomtefeste ikke passer inn i norsk rett i dag, og at ordningen bør avvikles.Det hevdes bl.a. at innløsningsrett og fastsettelse av innløsningspris er grunnlovsstridig, ettersom innløsning er en form for ekspropriasjon, hvilket igjen tilsier at bortfester (grunneier) skal ha full erstatning etter loven. 

FESTEKONTRAKT
Ved inngåelse av avtale om feste av tomt for bolig eller hytte, opprettes det et dokument, dvs. en festekontrakt mellom fester og bortfester som tar for seg festetid, årlig festeavgift, regulering av festeavgiften, etc. Det lønner seg å benytte standard formularer, for å sikre at avtalen er innenfor Tomtefestelovens regler. 

FESTEAVGIFT
Årlig festeavgift avtales mellom fester og grunneier ved inngåelse av festekontrakt. For ”gamle” festeforhold, hvor det ikke foreligger festekontrakt, vil registrert årlig innbetaling anses som aksept på at partene er enige om avgiften.

Når kan festeavgiften reguleres – og – hvor mye ?
– Dersom reguleringstidspunktet ikke er avtalt i festekontrakten, kan grunneier indeksregulere festeavgiften etter 10 år, ihht. Tomtefestelovens § 15, første ledd. Det samme gjelder dersom festekontrakt ikke foreligger, men er en muntlig avtale mellom fester og bortfester. Tidspunktet for regulering vil da gjelde fra første registrerte innbetaling av festeavgift.

Ved første regulering etter 1. januar 2002 kan grunneier regulere festeavgiften i tråd med festeavtalens bestemmelser en siste gang. Dersom festeavtalen gir mulighet for å regulere festeavgiften til noe annet enn konsumprisindeks, f.eks. tomteverdi, kan avgiften reguleres i tråd med avtalens regler en siste gang. Ved senere reguleringer vil det være lovens hovedregel om konsumprisregulering som gjelder.

Dersom festekontrakten sier at festeavgiften skal reguleres etter tomteverdi er tidspunktet for inngåelse avgjørende.

  • For avtaler inngått før 26.05.83 kan ikke festeavgift settes høyere enn kr. 9000,- pr. dekar festet tomt (indeksregulert i dag ca. kr. 10 000,-).
  • For avtaler inngått etter 26.05.83, kan årlig festeavgift være høyere enn 9000,- pr. dekar festet tomt. Her er det ikke satt noen rimelig grense for markedsverdi som legges til grunn for oppjusteringen.

Det er her viktig å merke seg at festekontrakten må være helt klar, og ikke levne noen tvil (”tvillaust”) om at festeavgiften skal reguleres etter tomteverdien.

Den generelle tanken bak dagens Tomtefestelov, er at festeavgiften skal opp på et tidsmessig riktig nivå, og deretter indeksreguleres hvert 10. år.

INNLØSNING AV FESTETOMT
Tomtefestelovens § 32 gir fester rett til å kjøpe tomten han fester etter visse regler. Retten til innløsning gjelder kun for bolig- og fritidstomter. Næringstomter kan kun innløses dersom dette er spesifisert i festekontrakten.

Unntak fra innløsningretten
Det er imidlertid unntak fra retten til innløsning, bl.a. dersom festetomten ligger i statsalmeningen, er tilknyttet landbrukseiendom hvor festeinntektene utgjør mer enn 5% av netto næringsinntekt, eller landbrukseiendom hvor det drives visse former for næringsvirksomhet, som for eksempel gartnerdrift, birøkt, gårdssalg osv.

Når kan innløsning skje?
Her er det viktig å merke seg at reglene differerer mellom bolig- og fritidstomter. I utgangspunktet kan festeren krev innløsning når det har gått 30 år av festetiden, dersom ikke annet er avtalt. Dessuten kan innløsning skje når festetiden er over. Dersom festeavtalen gjelder for livstid, kan nærmeste familie innløse tomten når opprinnelig fester er død. 

Festetomt til bolig: Rett til innløsning etter 30 år, deretter hver gang det har gått 2 nye år.

Festetomt til fritidsbolig: Rett til innløsning etter 30 år, deretter hvert 10. år. 

Når må bortfester varsles om innløsning?
Det må sendes skriftlig varsel til bortfester minst 1 år før innløsningstidspunktet. 

Fastsettelse av innløsningssum
Dersom festekontrakten gjelder på livstid, uten oppsigelsesrett for bortfester, er hovedreglen at innløsningssummen skal være 30 ganger festeavgiften på innløsningstidspunktet. Det skal tas utgangspunkt i oppregulert festeavgift, selv om reguleringstidspunktet ligger forut i tid.

Dersom festekontrakten er tidsbegrenset, kan innløsningssummen fastsettes som ovenfor, eller utgjøre 40% av råtomtverdi med fratrekk av festeren investeringer på tomten. Regelen sier imidlertid at innløsningssummen ikke kan sette høyere enn hva man vil kunne oppnå ved salg. Taksten skal det ikke ta hensyn til hvorvidt det er tillatt å dele opp tomten for ytterligere bebyggelse, men kun verdisette tomt med eksisterende utnyttelse (bygningmasse).
Både fester og bortfester har her rett til å «tale sin sak», og dersom partene ikke blir enige, vil pris fastsettes ved rettslig skjønn. Den som ønsker skjønn må begjære dette minst 6 måneder før innløsningstidspunkt. 

Når vilkårene er fastsatt ved rettslig skjønn, kan festeren enten akseptere, eller frasi seg kravet til innløsning. Dette kan skje dersom han mener at innløsningsprisen blir for høy. Han må da bære alle omkostninger som bortfester har hatt i forbindelse med kravet, og vil ikke nødvendigvis ha rett til å forlenge leiekontrakten, såfremt dette ikke er avtalt på forhånd. 

Råtomtverdien skal legges til grunn for fastsettelse av festeavgift og innløsning av festet tomt, dvs. byggeklar tomt med fratrekke for opparbeidelse, vei og verdier som fester ellers har tilført tomten. Ved innløsning må tomten være oppmålt, dvs. at målebrev må foreligge. Dersom ikke annet er avtalt, påfaller denne kostnaden hytteier.

I senere tid har et blitt solgt en del hyttetomter (råtomter) i vår distrikt i prisklassen 1,5 til 2 mill.kroner. Denne «stadfestelsen» av råtomtverdien påvirker grunnlaget for beregning av innløsningssummen for festetomter i samme område, som således vil kunne ha en prislapp på 600 000 til 800 000 kroner (40% av markedsverdi).

I vårt distrikt opplever vi nå at det inngås frivillig avtale mellom grunneier og fester om innløsning. Det er viktig at kjøper ikke fokuserer på innløsningen som en ren utgift, men også en verdiskapning. En selveiet tomt vil ha langt høyere markedsverdi enn en festetomt.

FORLENGELSE AV FESTERETTEN
Dersom festeren ikke ønsker innløsning, kan han kreve forlengelse av festeretten når festetiden er over. Vilkårene vil være de samme som ved inngåelse av festerett. 
For festetomter som omfattes av unntaksreglen for innløsningsrett, vil forlengelse av festeretten være en gunstig løsning for fester og bortfester. Krav om forlengelse må fremsettes senest 1 år før festetidens utløp.